Dienstag, 17. April 2018

Baukosten und die Problematik der "billigen" Firmen

Vor einigen Tagen sah ich abends fern, "Bildungsfernsehen", es lief "Pfusch am Bau". Einige kennen diese österreichische Sendung bestimmt, konkret geht es um Menschen, die bei einem Bausachverständigen Hilfe suchen, weil sie von Firmen betrogen wurden, Baumängel auftreten, Firmen in Konkurs gegangen sind und vieles mehr.

Die Sendung ist recht nett und unterhaltsam, manchmal ziemlich trivial, aber eigentlich recht gut gemacht. Vieles, das man dort sieht, ist tatsächlich im täglichen Baugeschäft ein Problem und wird auch Laien gut vermittelt.


In der letzten Sendung ging es in einem Beitrag um eine junge Frau, die ein kleines gemietetes Haus komplett renovieren wollte, soweit ich verstand mit einem Budget von knapp 65.000 Euro. Die Baustelle erinnerte mich frappant an meine eigene, daher sah ich mit besonderer Aufmerksamkeit zu.

Eine Firma aus dem EU - Ausland bot ihr die Leistungen um diesen Preis an - und hier schrillten bei mir alle Alarmglocken, denn dieser Totalumbau mit Renovierung und Zubau waren um diesen Preis unter gar keinen Umständen zu bekommen. Nicht in Österreich, nicht im EU-Ausland, der Preis deckte nicht einmal die Materialkosten, geschweige denn die Arbeitszeit. Nur: woher soll das ein Laie wissen?


Es kam, wie es kommen musste, die Baufirma erschien irgendwann nicht mehr auf der Baustelle, hinterließ eine totale Ruine, das Geld ist weg, das restliche Budget reicht nicht einmal für das Nötigste, das Haus kann in diesem Rohbauzustand auch nicht an den Eigentümer zurückgegeben werden, eine absolute Katastrophensituation. Wohlgemerkt, die Dame beauftragte in gutem Glauben eine Fachfirma, keine Pfuscher!!!

Hier beginnt die Katastrophe und die Falle, in die derzeit so viele private Bauherren tappen. Mit viel zu geringem Budget wollen sie ihre Immobilie bauen oder sanieren, kalkulieren knappest und ohne Reserven, beauftragen Firmen, die ihnen das Blaue vom Himmel versprechen und die genauso schnell wieder mit der Anzahlung verschwunden sind oder zumindest im Laufe des Baues feststellen, dass das Budget auf keinen Fall reicht und entsprechende Zusatzforderungen stellen.


Meine persönliche Erfahrung - und auch die Kostenschätzung des Bausachverständigen im Fernsehen - lagen bei mindestens dem dreifachen Preis. Bumm!!! Das muss man erst einmal verkraften.

Daher mein dringender Appell an alle künftigen Bauherren: stellt das Projekt von Anfang an mit Hilfe eines guten Planers auf solide finanzielle Beine. Natürlich kann man sich billigere Firmen suchen und das beste Angebot auswählen, aber man sollte dabei auch als Laie ein paar Zahlen im Hinterkopf behalten.

Meine ganz groben, völlig frech dargestellten Zahlen, mit denen man einmal kalkulieren kann.

Generell: wenn alle Zahlen vor Baubeginn auf dem Tisch liegen, alle Angebote da sind, dann MUSS das vorhandene Budget noch 30% größer sein als diese Kostenschätzungen. Das nennt man Reserve und in 99% der Baustellen braucht man diese auch. Eine Baustelle ist immer ein Überraschungspaket, eine einmalige Sache, und trotz bester und genauester Planung kann man manches nicht voraussehen. Daher: 30% Reserve! Pflicht!!!

Wenn man eine Wohnung umbauen möchte, angenommen eine Eigentumswohnung in bewohnbarem, aber abgewohntem Zustand aus den 1970-er Jahren, so muss man mit ca. 600 Euro pro m2 Renovierungskosten rechnen. Das umfasst eine Sanierung der Haustechnik wo erforderlich, neue Sanitärbereiche, neue Böden, eventuell neue Türen und Fenster, Wände sanieren und eine neue Eingangstüre. Ist die Wohnung klein (unter 50 bis 60 m2), schlagen die Kosten für Haustechnik und Sanitärbereiche stärker zu Buche, dann sind mit etwa 800 Euro pro m2 zu rechnen.

Eine Renovierung einer sehr alten Wohnung, zb in einem Gründerzeithaus, wo die komplette Haustechnik hergestellt werden muss, eventuell der Grundriss geändert werden soll, etc. schlägt sich mit 1000 bis 1500 Euro pro m2 zu Buche. Etwa 2000 Euro pro m2 kostet der Ausbau eines Rohdachbodens in einem alten Haus, wenn Dachstuhl und Dachdeckung in Ordnung sind.

Ein Einfamilienhaus - Neubau ohne Grundstück, ohne Nebenkosten und ohne Spezialitäten kostet rund 2500 bis 3500 Euro pro m2. Ohne Einrichtung, ohne Planungskosten, etc. Generell gilt: die Baukosten lassen sich signifikant NUR über die Fläche reduzieren, NICHT über Ausstattung etc. Also eher etwas kleiner bauen, dafür solide und im finanziellen Rahmen.

Mein Tipp: um die Kosten zu schätzen, lohnt es sich, vorab einmal Betriebe vor Ort zu kontaktieren - und davor einen Blick ins Firmenbuch zu werfen. Diese Betriebe sind meist mit den Gegebenheiten vertraut und kennen die ortsüblichen Preise. Wenn dieser erste Kostenvoranschlag weit jenseits der finanziellen Möglichkeiten liegt - vergiss das Projekt in dieser Form!!!

Natürlich wird jeder danach versuchen, die Arbeiten billiger zu bekommen oder Angebote nachzuverhandeln, das ist durchaus legitim, aber die Preise der ortsansässigen Firmen geben einen ersten guten Überblick über die Größenordnung des Finanzbedarfs. Hätte die Dame aus der Sendung einen lokalen Baumeister kontaktiert, dann hätte dieser die Baukosten vermutlich so realistisch geschätzt, dass es niemals zu dieser schrecklichen Situation gekommen wäre. Wahrscheinlich hätte die Dame sogar von dem Projekt Abstand genommen.

Zwangsversteigerungen nehmen leider zu und Banken werden zunehmend schneller ungeduldig, wenn man ein Projekt nicht zu Ende bringen kann. 

Also: entweder selber machen, wo erlaubt und möglich, oder gut planen und kalkulieren, wo man einen Fachbetrieb zuziehen muss. Mehrere Meinungen und Angebote einholen. Wenn ein Angebot extrem viel teurer ist als die anderen, heißt das oft, dass die Firma den Auftrag nicht übernehmen möchte (meist aus Kapazitätsgründen, sie hat vielleicht gerade keine Zeit dazu). Wenn ein Angebot allerdings mehr als 30% billiger als der Durchschnitt ist, dann stimmt damit etwas nicht. Also genau hinschauen!!!

Mit liebem Gruß

Marie

Natürlich nehme ich mit meinen Projekten auch immer an den vielen wunderbaren Linkpartys teil, die ich im Bloggerland so finde. Vielen Dank an die Veranstalter für die Mühe!

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